Con la risposta a interpello n. 192 del 27 ottobre 2026 l’Agenzia delle Entrate torna sul rimborso IVA ex art. 30, comma 2, lett. c) e art. 38-bis, comma 2, DPR 633/72, questa volta nel contesto di una SICAF immobiliare multicomparto che sviluppa un’area tramite un consorzio operante come mandatario senza rappresentanza (art. 1705 c.c.), con riaddebito dei costi ai consorziati ex art. 3, comma 3, ultimo periodo, del decreto IVA.
Il punto di partenza è noto: le Sezioni Unite (Cass. 13162/2024), seguite dalla ris. 20/E/2025 e da Cass. 10064/2025, hanno letto in senso ampio la nozione di “acquisto di beni ammortizzabili”, includendovi anche le opere su beni di terzi detenuti in base a un titolo giuridico per un periodo apprezzabilmente lungo.
Il titolo di detenzione è condizione necessaria, ma non sufficiente: il bene deve essere in concreto strumentale all’attività imponibile svolta a valle.
→ Opere di demolizione e bonifica su aree di proprietà dei comparti: rientrano tra le spese di costruzione degli immobili che costituiranno patrimonio della SICAF. Rimborso infrannuale ammesso, alle condizioni dell’art. 8 DL 351/2001, senza garanzie.
→ Opere su aree del Comune o di terzi, detenute in concessione gratuita in forza della convenzione urbanistica: rimborso escluso, sia in via ordinaria sia in base alla disciplina speciale dei fondi immobiliari.
→ Il motivo è la destinazione finale: quelle aree confluiranno nella disponibilità dei proprietari per finalità pubblicistiche, quindi manca il nesso con l’attività d’impresa del soggetto passivo.
Nelle operazioni immobiliari con opere di urbanizzazione a scomputo o in convenzione, conviene mappare fin dall’inizio i costi per area (propria/di terzi) e documentare titolo, durata e destinazione economica di ciascun bene, prima di impostare la strategia sul credito IVA.
Una risposta che non chiude la porta aperta dalle Sezioni Unite, ma ne definisce con più precisione il perimetro.
