Locazioni brevi 2026: scatta la nuova presunzione di imprenditorialità
La Legge di Bilancio 2026 interviene in modo rilevante sulla disciplina delle locazioni brevi (art. 4 DL 50/2017), modificando l’art. 1, comma 595, della L. 178/2020 e ridefinendo la soglia di imprenditorialità per chi affitta abitazioni per periodi inferiori a 30 giorni.
Cosa si intende per locazioni brevi
Rientrano nella definizione i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, anche se comprendono servizi accessori come fornitura di biancheria o pulizia dei locali. Possono essere stipulati da persone fisiche — non in regime d’impresa — direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali online (Airbnb, Booking, ecc.).
Su tali contratti è possibile applicare la cedolare secca con aliquota:
- del 21% su un solo immobile (scelto dal contribuente),
- del 26% sugli eventuali altri immobili locati con la stessa modalità.
La nuova soglia: da tre appartamenti scatta l’attività d’impresa
Dal periodo d’imposta 2026, cambia radicalmente la soglia di tolleranza.
Sino al 2025 era possibile locare fino a 4 immobili restando nel regime delle locazioni brevi. Da quest’anno, invece:
- fino a 2 appartamenti: si resta nell’ambito delle locazioni brevi;
- da 3 appartamenti in su: scatta la presunzione di imprenditorialità.
Questo comporta il passaggio all’attività d’impresa, con obbligo di:
- apertura della partita IVA,
- iscrizione alla gestione previdenziale INPS,
- esclusione della cedolare secca,
- tassazione dei redditi come redditi d’impresa.
Il computo degli appartamenti
Nel calcolo rientrano solo gli immobili concessi in locazione breve. Restano esclusi quindi i contratti “4+4” o “3+2”.
Nel caso di più contratti brevi su stanze dello stesso appartamento, viene conteggiato un solo immobile.
Basta però anche un solo contratto (anche di pochi giorni) per far rientrare l’appartamento nel conteggio annuale.
